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주택담보대출 한도를 LTV·DTI·DSR 기준으로 쉽게 설명하고 실제 계산 예시까지 제공하는 핵심 가이드입니다.
1. 주택담보대출 한도란?
주택담보대출 한도는 대출받을 수 있는 최대 금액을 의미합니다. 이는 주택의 담보가치와 신청인의 소득·부채 수준에 따라 결정됩니다. 한도는 주로 다음 세 가지 기준으로 정해집니다:
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LTV (담보인정비율)
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DTI (총부채상환비율)
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DSR (총원리금상환비율)
2. LTV (Loan To Value, 담보인정비율)
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공식:
LTV 한도 = 주택 담보가치 × LTV 비율 -
적용 비율:
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규제지역 다주택자: 40%
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1주택자/비규제지역: 60~70%
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생애최초·신혼부부: 최대 80%까지 완화 가능
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예시:
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시세 6억 원 아파트, LTV 70% → 최대 대출 가능액: 4억 2천만 원
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주의사항:
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조정대상지역이나 투기과열지구일 경우 LTV가 더 낮게 적용됩니다.
3. DTI (Debt To Income, 총부채상환비율)
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공식:
DTI = 연간 모든 대출 이자+원금 상환액 ÷ 연소득 -
적용 한도:
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수도권 일반: 40%
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투기과열지구: 30% 이하
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소득이 낮을수록 실제 한도는 크게 줄어듭니다.
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영향:
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소득이 적으면, LTV 한도보다 더 적은 금액만 대출 가능
4. DSR (Debt Service Ratio, 총원리금상환비율)
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공식:
DSR = 연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득 -
적용 기준:
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은행권 DSR 규제: 40%
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제2금융권 DSR 규제: 50%
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다주택자나 고가주택 보유자: 더 엄격한 기준 적용
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예시:
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연봉 5,000만 원 × 40% = 연간 2,000만 원 원리금 상환 가능
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이를 월 기준으로 환산 → 약 166만 원/월 원리금까지 가능
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이 범위를 초과하면 대출 한도가 자동 축소됨
5. 정책형 대출 한도
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디딤돌대출:
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최대 2.5억 원
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연소득 6천만 원 이하 무주택자 대상
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보금자리론:
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최대 3억~4억 원
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9억 이하 주택 대상
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소득 요건 충족 시 DSR 미적용 가능
6. 실제 계산 예시
조건:
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주택 시세: 6억 원
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LTV: 70%
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연봉: 4,000만 원
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DSR 40% 기준
1단계 - LTV 기준 최대 가능액:
6억 × 70% = 4억 2천만 원
2단계 - DSR 기준 한도 확인:
4,000만 원 × 40% = 1,600만 원/년
→ 월 133만 원 수준의 원리금 상환 가능
→ 월 133만 원에 맞는 대출금 = 약 2억 8천만 원 (20년 만기 기준)
결론:
이 사례의 실제 대출 한도는 LTV 4.2억보다 작은 2.8억 원이 됩니다.
7. 한도에 영향을 주는 추가 요소
| 항목 | 영향 내용 |
|---|---|
| 신용등급 | 낮을수록 금리 인상 및 한도 축소 |
| 기존 대출 | 기존 대출이 많을수록 DSR 초과 우려 |
| 상환 방식 | 원금균등 vs 원리금균등에 따라 상환액 달라짐 |
| 대출기간 | 기간이 길수록 한도 상승 가능성 있음 |
| 이자율 | 고정 vs 변동 금리에 따라 부담액 달라짐 |
요약 정리
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| LTV | 담보가치 기준, 최대 80% 적용 가능 |
| DTI | 연소득 대비 전체 대출 상환 비율 (30~40%) |
| DSR | 모든 대출 원리금 상환 합계 비율 (40~50%) |
| 정책대출 | 최대 4억까지 한도 적용, DSR 미적용 사례 존재 |
| 실제 한도 | LTV 기준보다 DSR 기준이 더 낮게 적용되는 경우 다수 |
